INFORMATIONS GENERALES AU MAITRE DE L’OUVRAGE

1/ LES ACTEURS MAJEURS DE VOTRE PROJET :

Le Maître d’Œuvre :
La maîtrise d’œuvre, pour un projet de construction ou de rénovation se conclut avec un architecte, un bureau d’études ou encore un professionnel de la construction. Le maître d’œuvre apporte son concours dans la création, la réalisation de votre projet et sa coordination. Sa mission est celle que vous lui confiez. Elle peut ou non inclure la réalisation des plans. Si vous choisissez un architecte, celui-ci concevra des plans personnalisés de votre maison : vous signerez alors un contrat d’architecte et non un contrat de maîtrise d’œuvre.
Ce que n’est pas la maîtrise d’œuvre : La maîtrise d’œuvre n’inclut pas la construction proprement dite. Vous devrez signer un contrat avec chaque corps de métier intervenant dans votre construction. La maîtrise d’œuvre n’inclut pas l’acquisition du terrain. Vous devez être propriétaire de votre terrain en préalable à la signature du contrat de maîtrise d’œuvre.


Rôle et missions du maître d'œuvre :
Le maître d’œuvre vous assiste dans votre projet. Il a le rôle que vous lui attribuez. Il peut être amené à: créer le projet en respectant vos besoins et vos contraintes, réaliser les documents techniques pour les entreprises, vous conseiller dans leur choix, assurer le suivi et la coordination du chantier dans les délais impartis, réceptionner les travaux. Si le maître d’œuvre ne choisit pas les entreprises, il peut en revanche en proposer et vous aider à les sélectionner et vous permettre d’obtenir les meilleurs prix.
De même, il peut vous assister dans le montage du dossier de permis de construire mais ne peut être votre mandataire pour le dépôt de la demande d’autorisation de construire en mairie. En tout état de cause, la mission du maître d’œuvre doit être définie précisément dans le contrat pour éviter tout conflit éventuel.

Le contrat de maîtrise d'œuvre :
Le contrat de maîtrise d’œuvre ne fait pas l’objet d’une réglementation particulière, il n'est soumis à aucune loi ou règlementation. Cependant, il convient d’être très vigilant dans sa formulation puisque c’est le document qui fera référence à chaque fois que vous aurez un doute. Si un contrat écrit n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé d’en signer un. Outre la description précise de la mission du maître d’œuvre, les clauses suivantes, non obligatoires mais essentielles à la bonne marche de votre chantier, devraient y être insérées.

Les honoraires du maître d’œuvre :
Le montant des honoraires que vous aurez négociés avec votre maître d’œuvre doit être stipulé au contrat. Le montant des honoraires est défini en fonction du montant des travaux. Or celui-ci ne sera définitivement connu qu’à la signature des contrats avec les entreprises de travaux. Les honoraires peuvent être forfaitaires ou établis en pourcentage d’un montant prévisionnel. Vous avez tout intérêt à indiquer au contrat l’enveloppe financière de votre projet, enveloppe à laquelle le maître d’œuvre devra se conformer. De la même façon, il est judicieux de préciser les dates de versement des acomptes que vous aurez négociées avec votre maître d’œuvre, le dernier paiement étant généralement fixé au terme de la mission.

Le calendrier d’exécution 
Le principal point d’achoppement de la réalisation d’un projet est le délai. Il est donc plus prudent de définir avec votre maître d’œuvre les délais dans lesquels vous voulez que votre projet soit terminé. Il vous conseillera sur un délai raisonnable mais aura la charge de coordonner l’intervention des entreprises de telle sorte que les délais soient respectés : on peut même considérer que c’est là l’essentiel de sa mission quand celle-ci n’inclut pas la réalisation des plans. Les clauses non substantielles, outre les clauses incontournables citées plus haut, le contrat doit intégrer des clauses pour vous garantir des désagréments rencontrés le plus souvent lors d’une construction :
La clause suspensive : au moment de la signature de votre contrat de maîtrise d’œuvre, toutes les conditions peuvent ne pas être réunies pour l’aboutissement de votre projet : refus d’un prêt immobilier, refus de permis de construire. La clause suspensive permet de prévoir ces risques et, le cas échéant, d’annuler le contrat. Les assurances obligatoires : vous pouvez mentionner au contrat l’obligation faite au maître d’œuvre de fournir les attestations d'assurances indispensables à la couverture des malfaçons éventuelles, notamment la garantie décennale.

2/ ASSURANCES ET GARANTIES :

Les protections obligatoires et indispensables pour le maître d'ouvrage.
Si le maître d’œuvre à des obligations en matière d’assurance, vous devez également, en tant que maître de l’ouvrage vous couvrir contre tous les risques liés à votre construction.

L’assurance Dommages-Ouvrage
Cette assurance est à la charge du maître d’ouvrage. Elle garantit le paiement des travaux de réparation des dommages subis du fait de la solidité de l'ouvrage, de l’impropriété à la destination, de la solidité des éléments d'équipements indissociables ou des effondrements dus à un vice de construction, sans avoir à chercher la responsabilité. Elle doit être contractée avant l'ouverture du chantier et jusqu'à la fin de la période décennale qui échoit 10 ans après la réception des travaux, au cours de laquelle vous devrez relever tous désordres visibles et les signaler sans tarder à votre assureur.

L’assurance multirisque habitation
Bien que cette assurance soit liée à l’habitation, il est préférable de la souscrire avant tout début de chantier. En effet, si un tiers venait à s’y blesser, vous en assumeriez l’entière responsabilité. L’assurance multirisque habitation dédommagera les éventuels accidents. Bien entendu, le tarif évoluera avec votre construction pour se stabiliser lorsque vous aurez intégré les lieux.

La protection juridique
Les litiges du fait des contrats ne sont pas rares et la protection juridique vous garantira pour permettre de bénéficier des compétences d’un juriste si cela vous arrive. La protection juridique vous est généralement proposée par votre assureur en même temps que l’assurance multirisque habitation. Si ce n’est pas le cas, pensez à la demander. Elle permet d’avoir la prise en charge d’un recours en cas de litige indirectement lié à votre construction : voisinage, notaire, bornage, etc. Elle couvre également d’autres litiges de la vie privée ou de la vie du salarié.

L'assurance du maitre d'œuvre
Pensez à demander à votre maitre d'œuvre son assurance. Il doit pouvoir vous fournir un certificat de son assurance comme quoi il est assuré pour son activité de maitre d'œuvre.

Garantie de parfait achèvement des travaux : 1 an
La réception une fois prononcée et pendant la période de garantie de parfait achèvement, les entreprises doivent :
- Remédier à tous les désordres nouveaux de sorte que l'ouvrage demeure conforme à l'état où il était lors de la réception, ou après les travaux de finitions.
- Réparer les imperfections de construction, révélées à la suite de la mise en fonction de l'immeuble, et signalées par les occupants.
- Régler et mettre au point, s'il y a lieu, les installations et équipements techniques. Les entreprises sont tenues d'intervenir, pour effectuer les travaux de réfection. Le maître de l’ouvrage se réserve le droit d’émettre de nouvelles réserves pour vice caché lors de l’année de parfait achèvement.

Garantie biennale : 2 ans
L’objet de la garantie biennale est de protéger le maître de l’ouvrage contre les dysfonctionnements des divers éléments d’équipement du logement et dissociable de l’ouvrage lui-même. Il peut s’agir par exemple de portes intérieures, appareils électriques, moquettes, revêtements muraux, faux plafonds....
La garantie dite de bon fonctionnement a en principe, et selon l’article 1792-3 du code civil, une durée minimale de deux ans. Toutefois, il est possible d’augmenter conventionnellement celle-ci, sans qu’elle puisse dépasser le délai de dix ans de la garantie décennale.

Garantie décennale : 10 ans
La garantie décennale couvre la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination (par exemple, installation de chauffage au sol défectueuse, décollement d'un carrelage de façade dont la chute est dangereuse, installation de chauffage ne permettant pas d'obtenir une température suffisante). Les désordres à caractéristique esthétique ne sont pas couverts par cette garantie.
Tout constructeur d'un ouvrage (y compris un particulier s'il assure lui-même les travaux de construction) est responsable de plein droit, c'est-à-dire automatiquement, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Les dommages doivent être notifiés au constructeur ou à l'entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou pli d'huissier.
Il est possible d'engager cette action devant le TI ou le TGI pendant 10 ans à compter de la date de réception des travaux. Le choix du tribunal est fonction du montant de la demande.